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«Mutui subprime»: la bomba che ha infranto il sogno americano

I pochi vincoli e scarsa conoscenza finanziaria hanno lasciato campo libero alle speculazioni

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«Il sogno americano di possedere una casa è stato infranto. È stato un duro colpo al cuore degli Stati Uniti.»
Con queste amare parole si è aperto alla Facoltà di Economia dell'Università di Trento l'incontro con Annamaria Lusardi, docente di Economia al Dartmouth College (USA).

Il Festival dell'Economia di Trento entra così nel vivo delle questioni economiche, affrontando il tema scottante dei mutui subprime, argomento all'ordine del giorno, molto dibattuto nella finanza, di cui ancora si sa poco, nonostante l'importanza e il ruolo che questi hanno giocato nel precipitare la crisi economica. E l'incontro è stata l'occasione per ricapitolare quanto è successo negli ultimi anni e come si è generata e diffusa la crisi che ha travolto milioni di risparmiatori.

«Negli Stati Uniti esiste una grande propensione al consumo ed è sempre stato estremamente facile indebitarsi». - Premette Lusardi. - La ultura del risparmio non appartiene al popolo americano e questo ha contribuito al diffondersi della crisi, perché è il risparmio che offre ai consumatori la possibilità di assorbire gli shock. La crescita e la distorsione di questo mercato è stata improvvisa e inaspettata anche per i guru del settore. Lo stesso Alan Greenspan, che pochi anni prima lodava la moltiplicazione degli strumenti finanziari a favore dei consumatori, nel 2008 si dichiarò scioccato per il brusco passaggio da una crisi di liquidità a una crisi di insolvenza.»

Lo sviluppo e la crescita problematica del mercato dei mutui subprime dipendono da alcune condizioni strutturali di questo tipo di prodotti che li rendono sostanzialmente diversi e più rischiosi rispetto ai mutui più tradizionali. Negli Stati Uniti, il mutuo di tipo classico ha durata piuttosto lunga (intorno ai 30 anni), può essere a tasso fisso o variabile e copre tipicamente circa l'80% del valore della casa. Per accenderlo occorre fornire garanzie di solvenza e valutare con attenzione il rapporto tra valore dell'immobile ed entità del mutuo, presentando un'ampia documentazione.

Ma le cose cambiano nel caso di mutui subprime: accenderli diventa, infatti, molto più semplice e non serve documentazione. Sul mercato ce ne sono di tutti i tipi, offerti dalle banche direttamente o dai broker, intermediari finanziari (oggi sotto accusa per le loro speculazioni). Ma generalmente le condizioni di garanzia e sicurezza sono molto inferiori: i criteri per classificare la possibilità di solvenza (denominati FICO) sono molto meno rigidi, il rapporto tra mutuo e valore della casa è più basso e non è richiesta alcuna documentazione allegata.

«Il contratto subprime più comune - spiega Lusardi - è il 2-28. È un ibrido perché ha un tasso fisso, inizialmente molto basso, che a partire dal secondo anno si trasforma in tasso fluttuante con un margine ben superiore (intorno al 6% almeno) rispetto al tasso benchmark, che va dall'1 al 5%. Per fare un esempio, se prendo in prestito 500mila dollari con tasso di accesso al 4% per trent'anni, all'inizio pagherò 2.400 dollari al mese. Lo stesso prestito al 10% per i successivi anni 28 (dopo il passaggio al tasso variabile) mi farà invece pagare 4.220 dollari al mese. Si tratta di un aumento che può toccare anche il 75% della rata mensile. Ecco perché, già in partenza, i mutui subprime sono prodotti molto rischiosi.»

Per non parlare di quando entra in gioco la crisi economica globale.
«A causare il vero problema è stata la cartolarizzazione del mercato dei mutui - aggiunge Lusardi - anche se in molti casi ha permesso a molte persone di comperare una casa. Una volta che mutuo viene acceso, infatti, negli Stati Uniti è possibile rivenderlo sul mercato, trasferendo il rischio a qualcun altro.»

Il mercato dei subprime oggi copre il 20% del mercato dei mutui e la quota negli ultimi anni aumentata in modo esorbitante. I più famosi mutui ad alto rischio erano chiamati Ninja (No Income, No job, No Assets - senza reddito, lavoro e patrimonio). Nel 1994 il mercato era di 35 miliardi di dollari e già nel 2005 era salito a 600. Dal 2000, secondo lo studio di First American Loan Performance, sono stati 2.500 i miliardi di dollari del giro d'affari legato alla sottoscrizione dei mutui subprime. Ma a cosa è stato dovuto questo aumento?

«Le ragioni sono diverse, - risponde Lusardi. - Da un lato, la domanda degli investitori. I mutui, che potevano essere rivenduti sul mercato, con un tale livello di rendimento erano diventati molto appetibili. I broker, prime interfaccia per cercare i mutui migliori, hanno portato molti ad assumersi questi rischi, anche se avrebbero potuto scegliere prodotti più sicuri. Poi c'è stato l'aumento del prezzo delle case, anche del 100% che ha allettato anche chi la casa non poteva permettersela, grazie anche alla semplicità di accesso al prestito fino al 100% del valore. E poi, sicuramente, la pressione politica. Questa idea del sogno americano, secondo cui la casa è il bene più importante, è nata dopo la Depressione e la Seconda guerra mondiale. Il governo ha studiato degli incentivi per l'acquisto case e nel 1992 li ha rivolti anche alle fasce sociali più basse, finora escluse.»

La bolla scoppia verso la fine del 2006 con il rallentamento dei prezzi delle case. Il valore degli immobili, infatti, raddoppiato dal 2000 al 2005, ritorna in questo periodo quasi ai valori iniziali, cancellando l'aumento registrato. E questo con enormi differenze regionali: gli Stati come la California, l'Arizona, il Rhode Island, dove si concentrano immigrati e persone con basso reddito, sono in ginocchio. Il valore del mutuo di molte persone diventa più alto del valore della propria casa. Tanti che avevano pensato di rifinanziare il mutuo, in queste condizioni non lo possono più fare. E per di più non riescono a vendere. È l'inizio della grande crisi. Questo ha causato un enorme perdita di ricchezza negli americani e gravi problemi alla stabilità del sistema finanziario che da poco tempo la Federal Reserve, la Banca centrale americana, ha tentato di circoscrivere togliendo dal mercato i titoli tossici.

Sotto accusa, insieme ai mutui ad alto rischio, anche la scarsa conoscenza finanziaria.
«Bisogna iniziare seriamente a porsi il problema di avviare un programma di educazione finanziaria, - spiega Annamaria Lusardi. - Le banche hanno probabilmente dato il via alla crisi e ne sono state coinvolte, dando capitali a prestito a persone che non offrivano sufficienti garanzie. E i broker si sono sicuramente arricchiti alle spalle dei consumatori. Tuttavia la responsabilità è diffusa. In un mondo in cui i meccanismi sono sempre più complessi e cresce il rischio di speculazioni, la conoscenza finanziaria è indispensabile.»

«Proprio come in un rapporto medico-paziente - consiglia Roberto Tamborini della Facoltà di Economia intervenendo dal pubblico - anche in ambito finanziario chi vende sa più di chi compra. I consulenti finanziari indipendenti dovrebbero consigliare per la sottoscrizione di alcuni prodotti, più sofisticati, che, proprio come accade per i farmaci non da banco, non possono essere acquistati senza ricetta.»

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